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内容提要：

俄罗斯5月新建住宅销量同比暴跌40%，1-5月累计下降16%，创俄乌战争以来最低。经济制裁、资源向军工倾斜导致经济扭曲，通胀高企、利率达19%-21%、收入增长放缓，重创房地产市场。开发商收入锐减，部分企业濒临破产，新项目减少26%。俄央行认为行业尚可支撑，但建设和住房部门警告，房地产与建筑业困境已随经济恶化加剧。

一、5月份俄罗斯新建住宅销售额同比下降40%俄罗斯房价下跌， 1月至5 月累计下降16%。

入侵乌克兰带来的一轮又一轮的经济制裁，将所有的资源向军事部门和军事工业倾斜所造成的经济结构的严重扭曲，对俄罗斯宏观经济的损害，已有越来越多的信号在显露。除了持续的恶性通胀，持续的超高利率，越来越高的税率和越来越高的公用事业价格，越来越多的企业陷入亏损，经济衰退纹路已经传导至房地产市场。

根据俄罗斯在国有土地和房屋垄断性的国有企业Dom.rf （相当于我们的土地收储中心加各地的经济适用房中心）最近公布的数据，今年以来俄罗斯的住房市场继续萎缩。5 月份俄罗斯人购买了170万平方米新建住房，比4月份的200万平方米减少了30万平方米，环比下降15%；比3月份少了20万平方米，下降了10.5%，创下俄乌战争三年多来的最低销售量。Dom.rf 在公布五月份的房地产数据时明确指出：“在建建筑物的公寓销售速度持续放缓”。

上图为Dom.rf 公布五月份房地产数据的网页截图，有兴趣的可以查询。

Dom.rf 公布的数据中，5月份俄罗斯新建住宅销售额比去年同期下降40%，下降幅度比4 月份的23%扩大了17个百分点。1月至5月以来累计销售额同比下降16%，比1月至4月的下降幅度10%扩大了6个百分点。

Dom.rf在公布这些数据时还专门指出，在2024年的4月至6月，为刺激低迷的房地产市场，俄罗斯央行出台了为期三个月的“特惠按揭”优惠贷款政策，在该计划中，任何人都可以以每年8%的利率获得住房抵押贷款，这比市场正常利率优惠了三分之二，因而刺激去年二季度的住房销售比平时多了15%至20%。所以5月份同比下降40%存在高基数效应俄罗斯 5 月新建住宅销量同比暴跌 40%，房地产市场重创，但从7月开始，这种统计效应将消失。

2025 年1月至5月，开发商共售出900万平方米（住宅和非住宅），比2024年同期减少16%，而按货币计算，开发商的销售额为1.9 万亿卢布，同比下降20%）。

分地区看，所有联邦区的一级市场交易量均有所减少，除了莫斯科所在的中央联邦区销售330万平米下降2%，展示了稳定的动态之外，其他地区下降幅度都超过了10%。其中南部地区下降了31%，西伯利亚下降30%，乌拉尔下降29%最为明显。

二、俄罗斯房地产行业的衰退，不仅表现在销售额下降，新项目的推出也下降，已经在建设中的项目的调试也被推迟。

房地产需求迅速衰退，迫使开发商将资源集中在最有前途的项目上，或者那些已经开工并取得足够进展的项目。俄罗斯联邦副总理马拉特·库斯努林担心这可能会导致2026年至2027年出现住房短缺。

俄罗斯建筑综合体评级机构（RASK）总经理费奥多尔·维洛莫夫 （ ）表示，20%-25% 的房地产公司和建筑公司遇到了财务问题，主要是小型区域公司。他还披露，早些时候，总统普京发布了多项指示，包括降低住宅建设公司破产的风险。

但第一季度，建筑公司的总收入900 亿卢布，比一年前减少了三分之一，而2024年1月至 3月为1340亿卢布。由于收入大幅下滑，建筑公司已经失去了利润。大多数公司存在一定的困难和现金缺口。维洛莫夫还提请注意这样一个事实，即对于一些公司来说，债权人显然开始提交破产程序申请。

俄罗斯全国建筑商协会负责人Anton 也指出，要防止区域承包商破产，为加强行业竞争力和恢复投资者信心。

三、收入增长迅速放缓和政策利率持续高企是房地产市场恶化的主要原因。

俄罗斯的住房需求的快速下降，主要的原因有两个：

一是收入增长迅速放缓。

在入侵乌克兰第一年、第二年，虽然俄罗斯的通胀严重，但名义工资增幅大体高于通胀俄罗斯房价下跌，俄罗斯人可以获得实际的收入增长。但随着俄罗斯财政和企业存量财富的消化殆尽，制裁和经济结构扭曲导致的经济衰退，俄罗斯人的名义工资从去年四季度开始不敌通胀，即使重点保证的军事部门，今年一季度开始工资增长也明显放缓。

二是利率高企。

入侵乌克兰以后，由于为了确保军事部门，消费品的生产与进口的显著减少，导致俄罗斯持续处于恶性通胀之中，俄央行为控制通胀继续攀高，在大部分时间都实施了10%-21%的超高政策利率。2024年下半年开始，政策利率从16%持续攀升至21%，直到5月份才下调至19%。住房抵押贷款的实际利率一直都在20%左右。如此之高的利率，一般人很难承受。

四、俄罗斯央行认为房地产行业困难但可以支撑俄罗斯 5 月新建住宅销量同比暴跌 40%，房地产市场重创，俄建设和住房与公用事业部则认为房地产和建筑业的困难已经和当前的经济形势一样恶化。

俄罗斯央行也在2025年一季度的财务稳定信息和分析材料中承认，越来越多的公司濒临破产。但他们在报告中称，其压力测试显示，大多数开发商今年将保持财务稳定。央行行长 表示，他们在抵押贷款繁荣的这些年里创造的安全边际将使他们能够维持生计，直到央行降低关键利率。

但与此同时，俄央行在另一份报告中承认，负债最严重的公司将不得不出售部分资产。 在2024年12月20日俄罗斯银行董事会会议后的声明中称，由于优惠抵押贷款导致市场过热后，销售额下降已恢复正常。

高级董事总经理 也谈到了同样的事情：“许多开发人员在前几年创造的缓冲具有非常好的利润率。现在我们看到一平方米为单位的销售额有所下降（价格下降）。尽管如此，收入正在下降，但并没有那么剧烈......每平方米的价格下降不多。也就是说，我们已经在某种稳定的状态中生活了几个月”。

俄罗斯的房地产行业主管部门对房地产的形势比俄央行要悲观很多。4月8日，俄罗斯建设和住房与公用事业部副部长 表示，建筑业在很长一段时间内都没有像当前经济状况那样困难。但这一情况正在迅速改变。据他介绍，一季度，该国启动的房地产项目减少了26%，这是自2021年以来的最低数字。这意味着房地产和建筑业的正在迅速恶化。