01 未来3-5年最适合普通人的投资机会

未来3-5年最适合普通人的投资机会已经就在眼前，只是不关心投资理财的小白们不关注罢了，这个投资工具就是REITs，谐音"瑞子。

自从中国基础设施公募REITs从2021年六月上市以来，截至12月17日，11只公募REITs产品全部实现正收益，平均涨幅27.6%，其中5只产品涨幅超过30%，最高的一只产品累计涨幅44.24%，公募REITs市场可谓火爆。

Wind数据显示，A股今年仅有31%的个股表现超27.33%，也就是说REITs的表现跑赢A股近七成个股。

对于投资者而言，公募REITs是一种高派息、风险收益适中的投资产品。

02 REITs是什么

REITs即不动产投资信托基金，最早产生于美国20世纪60年代初。

REITs是以发行受益凭证的方式汇集投资者的资金REITs投资新机遇：未来3-5年最适合普通人的理财选择，跑赢A股70%个股，交由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按不低于90%的比例分配给投资者的一种金融投资产品。

通俗来说，假设一个几百职工的单位出钱在城市最好的地段修建公寓出租，不如把公寓产权卖给单位所有职工，这样建公寓的钱有了，而且单位所职工都成为"包租婆"、"包租公"，每年收到的租金净收益的90%以上分红给每个职工，大家都赚钱了。

用更通俗话说，就是一个村子把优质的赚钱渠道和资产拿出来，给老百姓一个投资赚钱的办法，村子也很快回笼了资金，村子和村民都受益。

在国际市场上，从不同角度划分REITs有不同的分类这里不一一赘述。

03美国REITs的发展情况

美国拥有全球最大的REITs市场，截止目前美国约有250只REITs上市，总市值约为1.57万亿美元。

根据数据，自1971年以来，美国REITs规模的年复合增长率达14.72%，目前REITs市场规模占全球总规模67.09%。可见，REITs在美国市场已经非常成熟。

04中国基础设施公募REITs

我国公开募集基础设施证券投资基金（以下简称基础设施公募REITs）是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目。

并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。按照规定，我国基础设施公募REITs在证券交易所上市交易。

通俗的说，中国版REITs的发行是国家行为REITs投资新机遇：未来3-5年最适合普通人的理财选择，跑赢A股70%个股，在中国证券交易所上市，是合法的，它的性质是一种基金，任何一个中国合法公民都可以在二级市场参与投资的一种金融产品。

05基础设施公募REITs的意义

基础设施公募REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效。

短期看有利于广泛筹集项目资本金，降低债务风险，是稳投资、补短板的有效政策工具；长期看有利于完善储蓄转化投资机制，降低实体经济杠杆，推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。

上面这段话通俗易懂，需要补充的是中国版REITs是国家政府出面建设的基础设施项目，这些项目已经运营了3-5年，已经非常成熟了。

通过REITs的形式面向社会募集资金降低政府项目建设的债务风险，同时把老百姓手中的储蓄转化成有利于实体经济发展的投资，让老百姓也分到实体经济发展的一杯羹，政府让利于民，长远来说有利于实现共同富裕，这也是国家对老百姓的一份厚爱。

我国普通投资者总体的风险偏好相对较低，过去大量的资金投向银行理财，但收益率日渐下降，随着资管新规12月31日后全面实施，投资者对公募REITs的需求会大幅上升；

此外，公募REITs是成熟资本市场上普遍交易的产品，目前国内交易规模还很小，未来会持续上升永生投资行情，同时基础资产的种类也可能会扩容，使其更好地服务我国经济发展的需要。

06中国REITs的投资标准

筛选出好REITs —等待好价格—买进 —长期持有—卖出

第一步：选出好REITs

投资任何产品前，我们都要详细地去分析，投资REITs也不例外，首先要分析R EITs的财务报表、公司经营状况、 优劣势分析、项目估值、风险评估等，选出好REITs。

好REITs 的标准：

1、每年分红且长期稳定

2、投资要重点看底层资产的性质

3、负债率低于40%

第二步：等待好价格买入

再好的投资产品都不能无脑买进，需要根据一定的标准计算出好价格，然后耐心等待价格的理性回归和市场先生犯错时，再分批买入，买入的价格优势越大，盈利的几率越大 。

第三步：长期持有

我们持有基建REITs也要长期持有，因为以好价格买入的优质REITs，每年可能获得10%以上的分红，是非常好的生钱资产，一边享受分红带来的收益，一边等待价格上涨。

当然长期持有不等于一直持有，REITs不同于指数基金，没有长期上涨和永生不死的特性，是要注意投资期限和卖出时机的。

第四步：卖出

出现以下情况时，我们可以考虑卖掉REITs。

1.当明显高估时

2.当REITs核心资产质量变差时

当然，国产RETIs的投资方法远不止这些，具体该如何操作，有兴趣的朋友可以更加深入地学习了解，如有志同道合的朋友永生投资行情，关注我的公众号，深入探讨，学习交流。

我们永远只能赚取到认知之内的钱，不懂不投资，懂了放心投。

写作本文只作为一种学习笔记、总结和交流，不构成投资建议。

任何一种投资都是有风险的，市场有风险，入市须谨慎！